Для успешного решения жилищной проблемы в России в период социально-экономических преобразований и осознания роли культурного наследия в жизни общества, изучение истории развития социально-экономического комплекса и научное исследование его проблем должны быть обязательны. В данной статье применяется исторический подход, позволяющий выявить экономические явления в процессе их возникновения и являющиеся основой для их дальнейшего развития. На основе анализа тенденций градостроительного развития России установлено, что его главным направлением продолжает оставаться урбанизация [1, 2]. Сегодня в России насчитывается 2386 городов. В городах с населением более 500 тысяч человек живет 28% российского населения, а общая площадь этих городов составляет всего 0,1% территории. Всего в городах проживает более 105,3 млн. человек, что составляет 73,7% от всего населения [3]. Урбанизация сопровождается строительством многоэтажных многоквартирных жилых домов. Многоэтажная жилая застройка характеризуется интенсивным использованием территории, большой скученностью населения, острыми социальными, экологическими и транспортными проблемами [4].

Рассмотрение градостроительных концепций и условий формирования жилой застройки в центральных районах города позволяет сформировать эволюционный фундамент для проведения реконструкции сложившейся застройки, воссоздания характера функционирования жилищной системы в центре города. Рассмотрим основные этапы развития центра современного крупного города на примере Санкт-Петербурга. Это сравнительно молодой исторический город, а его центр вобрал весь мировой опыт по созданию не только дворцов и парадных ансамблей, но и жилых зданий. Регулярный и сильно обводненный город, по замыслу Петра I, создавался как столица. Планировочная структура Васильевского острова – центра Петербурга – образовывалась геометрической сеткой улиц, пересекающих друг друга, и двух главных проспектов. Формировался торговый центр на стрелке Васильевского острова, производственные строения судостроительных сооружений размещались на Адмиралтейской стороне, парадная застройка образовала сплошную полосу по набережной Невы. Массовая застройка проводилась по «типовым проектам жилых домов», разработанным «Канцелярией от строений». Они различались по типам и размерам, но соблюдалась «красная линия» застройки и один горизонт по высоте. В 1738 г. город делился на 5 частей (Адмиралтейская, Василеостровская, Петербургская, Выборгская и Московская), строго соблюдались принципы регулярности в проектировании прямых улиц и создании площадей с правильными очертаниями. Санкт-Петербург – первый русский город, создававшийся на регулярной плановой основе. Главные элементы этого плана сохранились в планировке города до настоящего времени [5].

С середины XVIII в. жилищный фонд Санкт-Петербурга формировался в основном за счет строительства доходных домов. В конце XVIII в. утвердилось два типа доходных домов – галерейные и секционные. Галерейная планировка имела прототипом гостиные дворы. Секционные доходные дома состояли из ряда квартир, разделенных лестничными маршами. Во второй половине ХVШ в. происходит быстрый рост территории Санкт-Петербурга. Новый генеральный план города предусматривает уже реконструкцию центра при сохранении существующей застройки и идеи радикального преобразования города. Рост городских территорий ограничивается путем установления твердых границ с созданием капитальной застройки внутри них. Формирование жилой застройки во всю ширину участка положило начало периметральной застройке улиц, характерной для города. Типизация домов «по сословиям» заменилась на многоквартирный доходный дом. В середине XIX в. резко увеличивается численность жителей города: развитие промышленности и транспортных путей способствовали активному движению России в направлении капиталистической индустриализации. Рост населения города происходил только за счет прироста рабочей силы из провинции, т.к. естественного прироста в Петербурге не было, наоборот – смертность превышала рождаемость. Массы бывших крестьян, жителей малых городов переселялись в столицу, чтобы найти здесь работу и кров (рис. 1).

Рисунок 1 – Рост численности населения Санкт-Петербурга в 1825-1915 гг.

Многоквартирные дома появились в Санкт-Петербурге еще в XVIII в., свое развитие они получили в первых десятилетиях XIX и в середине XIX в. и были приоритетом в новом строительстве. Тогда же развивалось казарменное строительство, как особый вид застройки столицы. Комплексы полковых казарм занимали относительно небольшие территории и имели завершенную, регулярную, с мелкой нарезкой кварталов планировочную структуру. С развитием капитализма застройка города приобретает ярко выраженный социальный характер. Правительственный и деловой центр тяготел к Неве, городские кварталы застраивались многоэтажными доходными домами с неблагоустроенными квартирами. На городских окраинах разместились промышленные предприятия, рядом с которыми строились дома для рабочих. Муниципального жилья в дореволюционной России не было вообще, но имелось так называемое социальное жилье, т. е. жилье для самых бедных. Оно могло быть реализовано лишь при финансовой поддержке со стороны и содержалось на средства благотворительных или религиозных организаций. В последующем продолжилось возведение определенного количества подобного типа жилых комплексов – как правило, на основе пожеланий индивидуальных или коллективных филантропов. Принципиальная разница между жилищами разных социальных слоев сохранилась вплоть до 1917 г. Основным признаком классификации жилищ является социальная принадлежность квартиросъемщиков [6]. Выделяются такие типы жилья как «господский жилой дом», «дом-особняк для среднего класса людей» и «городской доходный дом». «Дома для рабочих» выделяются в самостоятельную группу. «Рабочее жилище» часто использовалось и как место жительство для «малосостоятельных лиц среднего сословия», т.к. это позволяло решить жилищный вопрос при относительно небольших затратах.

С целью получения дохода от жилищного строительства, надстраиваются и перестраиваются дома в центре города, искажая сложившиеся архитектурные ансамбли. В основном развитие города происходит на существующей территории за счет повышения плотности застройки и этажности. К концу ХIХ в. и в начале ХХ в. застройка приобретает утилитарные черты. Конец XIX – начало XX вв. характеризуется периодом ускоренного роста Петербурга: динамично возрастает число жителей, развиваются технические возможности строительства. Концентрация капитала делает возможной реализацию все более крупных строительных проектов в сфере жилища. Опыт, накопленный при возведении транспортных сооружений и промышленных объектов, используется в ходе строительства крупных жилых блоков: богатые инвесторы выкупают большие участки городских земель и сооружают комплексы из сотен квартир – чего не было на протяжении предшествующих веков. В конце XIX – начале XXвв. домовладение окончательно приобрело вид особого промышленного производства со всеми характерными признаками. Тогда ежегодно Городская Управа в Санкт-Петербурге рассматривала от 700 до 1000 ходатайств от частных лиц на строительство зданий в городе. Это объясняется сравнительно высоким дивидендом на вложенный в домовладение капитал (более 9%). Заказчиком-домовладельцем могло выступать частное лицо, государственная или общественная организации, акционерные общества, товарищества и т.д. (табл. 1).

Таблица 1 -Структура жилых зданий по группам владельцев в 1881-1900 гг.

Данные свидетельствуют о традиционном сохранении в Петербурге преобладания частной собственности на жильё. Почти 85% горожан арендовали квартиры у частных лиц. Строительство жилых домов с последующей сдачей квартир в аренду было высокорентабельным вложением капитала. Социальная стратификация по территории города была четко ориентированной, центр был местом жительства преимущественно состоятельных слоев, но для Петербурга характерным считалось соседство представителей разных классов. Такая ситуация во многом объясняется не только градостроительными параметрами жилых кварталов, но и экономическими факторами. Затраты на приобретение участка во многом определяли программу проектирования – какого типа дом, для какой категории квартиросъемщиков должен быть построен на данной территории. Инвестор становился непосредственным соучастником процесса городского развития. Известно, что в годы основания Петербурга земля практически не имела здесь коммерческой ценности: это способствовало преобладанию относительно неплотной малоэтажной застройки. По мере развития города происходило не только расширение его границ, но и постепенное повышение плотности его застройки, привязанное к росту стоимости земельных участков, тем более что активный градостроительный процесс, проявившийся с середины XIX в., шел в относительно стабильных городских границах, сформировавшихся еще при Николае I.

Спекулятивное строительство особенно к концу XIX в. привело к быстрому повышению цен на участки. Наиболее высоких показателей они достигали в центре города, вдоль главных городских магистралей. Соответственно этому колебались цены на жилище, можно говорить о высокой степени корреляции между ценой на землю и размерами арендной платы [7]. Нормативы, действовавшие в Петербурге в конце XIX – начала XX вв. допускали высокую степень застройки земельного участка. Плотность застройки составляла от 5,5-12,0 тыс. кв.м./га общей площади. Тесный и высокий вид застраивания зависел в своих различных вариациях всецело от господствующих строительных постановлений. Строительный Устав, утвержденный в 1857 г., разрешал ставить многоэтажные каменные флигеля очень тесно. Утверждение планов и фасадов частных зданий в городе и выдача разрешений на постройку принадлежало Городской Управе при содействии полиции, на которую возлагалось наблюдение за правильным производством означенных построек.

Реальная потребность арендовать или купить квартиру для большинства жителей привели к максимальному развитию жилых функций – рост жилой площади происходил как за счет нового строительства, так и перестройки уже существующих жилых домов. Местоположение участка в общем плане города оказывало наиболее существенное влияние на величину стоимости земли и сказалось в будущем доходном доме на величине взимаемой квартирной платы или цене продаваемой квартиры. Масштабы строительства на разных этапах экономического развития общества и города были весьма различны [8]. Почти две трети жилищного фонда города было построено более двух веков назад, около 40% возведено в конце ХIХ – начале ХХ в. Таким образам, к 1917 г. планировочная структура города представляла собою аристократические парадные районы центра с буржуазными жилыми кварталами и находящиеся за ними массовую и казарменную застройку. В планировке кварталов применялись линейная или строчная застройка, была введена типизация домов. К 1917 г. Санкт-Петербург вошел в группу крупнейших городов мира с численностью населения 2,5 млн. человек, опережая Москву, где проживало 1,7 млн. человек. Полное представление о жилищном фонде центра города дополняет характеристика квартир. В Санкт-Петербурге в 1900 г. было 55 тысяч жилых квартир, в том числе 70,8% составляли 1-комнатные, 14,8% – 2-комнатные, 8,1%- квартиры от 3-х до 10-и комнат, 6,3% – более 10-и комнатных. В это время 22 тысячи петербуржцев проживали в мансардах, а 50 тысяч человек – в подвалах.

Анализ сложившейся исторической застройки центра города позволил выявить проблемы, которые необходимо решить сегодня при реконструкции исторической застройки [9]. Остановимся на рассмотрении основных из них. В период рыночных отношений у жителей формируется новое понимание стандарта жилищных условий и городской среды обитания. Происходит расслоение населения по уровню доходов – появляются граждане, желающие иметь качественно новое жилье с высоким уровнем комфортности в историческом центре, и растет слой населения, имеющего доходы ниже прожиточного минимума. Темпы роста на рынке жилья существенно превышают темпы роста доходов граждан. Таким образом, возникает диспропорция между потребностями населения в жилье и его финансовыми возможностями.

Другой, не менее важной проблемой реконструкции жилищного фонда в Санкт-Петербурге является экологическая проблема. Загрязнение атмосферного воздуха в центральной части города оксидами азота, оксидом углеродахарактеризуется как повышенное. В Санкт-Петербурге на долю автотранспортных источников приходится около 92% выбросов загрязняющих веществ. Средние концентрации оксидов азота, оксида углерода и диоксида серы в периферийных районах Санкт-Петербурга в два и более раза ниже, чем в центральной части города. Поэтому вопросы снижения загрязнения атмосферного воздуха и уровня техногенной опасности, особенно в центральной части города, стоят очень остро. При этом необходимо выделить важную проблему сочетания интересов строительно-реконструктивных организаций с приоритетами развития охраны и сохранения культурного наследия страны и города с направлениями комплексной реконструкции жилищного фонда исторического центра города.

Эффективное решение всех проблем реконструкции исторической застройки возможно лишь при системном их рассмотрении, с учетом сложившихся исторических традиций и принципов ее формирования.

1. Батхеева А.В. Проблема территориального развития России // Политика, государство и право. 2014. № 8 [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2014/08/1821 (дата обращения: 17.01.2015).
2. Селютина Л.Г. Методологические основы формирования и развития системы управления процессом преобразования жилого фонда крупного города // Общество. Среда. Развитие (Terra Humana). 2009.  № 2. С. 212-218.
3. Россия в цифрах. 2014: Краткий статистический сборник / Росстат – M., 2014. – 558 с.
4. Селютина Л.Г. Комплексные реконструктивно-строительных программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». – 2014. – № 1 (68). – С. 24-28.
5. Селютина Л.Г. Методологические проблемы оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе в современных условиях: Дис. … док. экон. наук. – СПб., 2002. – 340 с.
6. Селютина Л.Г., Васильева Н.В. Развитие форм воспроизводства жилищного фонда: терминологический аспект проблемы // Известия высших учебных заведений. Строительство. 2003. №1. С. 114-118.
7. Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374-376.
8. Миловидов Н.Н. Реконструкция жилой застройки. – М.: Высшая Школа, 1980. – 240 с.
9. Каганова И.О. Реконструкция жилой застройки в культурно-исторических центрах городов: опыт и проблемы // Гуманитарные научные исследования. 2014. № 12 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2014/12/8819 (дата обращения: 17.01.2015).

Все статьи автора «Евгений Георгиевич»